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养老和遗产筹划

房产买卖、赠与和继承哪个更合适?

发布时间:2018-11-28 09:56:18 浏览量:501

房产买卖、赠与和继承哪个更合适?
为了避免家庭房产纠纷,应该选择正确的房屋过户方式和父母将房屋过户给子女,房产过户有继承、赠与、买卖三种不同的方式。但是究竟哪一种方式最划算,具体收费又是怎样子呢?
继承过户:只需缴纳公证费,不受购房资格限制。
继承过户目前缴交的主要是公证费,继承过户通常不需要缴纳其他税费。
赠与过户:只缴纳契税、印花税,但受购房资格限制。
一般来说,个人无偿赠与他人房产在地税涉及到的税种有:营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、土地增值税以及印花税。但是父母把房屋赠与子女只需缴纳契税、印花税。具体如下:
(一)营业税
根据《财政部 国家税务总局关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税[2009]111号)第二条规定:“个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收营业税:……(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;”因此,父母无偿赠与给子女的普通住房暂免征收营业税,那么相应的城建税、教育费附加、地方教育费附加也暂免。
(二)个人所得税
根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)文件第一条规定:“以下情形的房屋产权无偿赠与,对当事双方均不征收个人所得税:(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;”因此,取得的父母无偿赠与子女的普通住房,双方均不需要缴纳个人所得税。
(三)土地增值税
《土地增值税暂行条例实施细则》第二条:“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”因此,个人以继承、赠与方式无偿转让房地产的,免征土地增值税。
(四)印花税
根据《印花税暂行条例实施细则》第五条规定:“单位和个人产权的买赠与所产的书据为产权转移书据,应按万分之五的税率于书立时贴花。”因此,您需要按照万分之五的税率缴纳印花税,其计税依据根据营业税的营业额确定。
(五)契税
契税为赠与房屋价值的3%,需要缴纳。


买卖过户:
父母把房子“卖”给孩子,很多是名义是“卖”,但无需房款,所需费用主要为各种税费。买卖受购房资格限制。
根据2016年2月19日,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部等三部门联合发布的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》规定,房屋买卖过户所需税费如下:
一、契税
1、对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。
2、对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭,购买的家庭第二套住房。
二、营业税个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。
三、个人所得税自2010年10月1日起,对个人住房转让所得征收个人所得税原则上实行核定征税,核定征税的比例暂按1%确定。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
以上总总可见,父母把房子过户给子女采用买卖方式过户需要根据房屋面积大小、购房已满年限及是否家庭唯一生活住房等标准综合考量。因此如果父母或长辈要将房子留给下一代,可以根据具体家庭情况进行利弊分析,选择最适合的。

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