协议离婚中房产归属容易出现的错误
发布时间：2018-12-20 09:47:02
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离婚协议中房产归属容易出现的错误
根据《婚姻登记条例》第11条第1款第3项，"双方当事人共同签署的离婚协议书"是办理离婚登记的必备材料。离婚协议的性质应是一种混合合同的性质，其中是关于自愿离婚子女抚养，财产及债务处理问协商一致的意见。
1.离婚协议的生效时间
有人认为离婚协议经婚姻登记机关办理相应手续后生效，或者说是领取离婚证之日起生效;另一种观点则认为，离婚协议自双方签订之日起生效。虽然现行法律并没有直接规定离婚协议自婚姻登记机关颁发离婚证之日起生效。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》规定:“当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。”除非当事人在离婚协议中约定签订协议时方能发生法律效力外，否则因离婚而签订的离婚协议应视为是一种附条件民事法律行为，只有在符合所附条件时才能生效。故离婚协议中的自愿离婚条款应在取得离婚证之日起生效。
2.涉及不动产过户，约定过户时间的必要性
在面临离婚时，不动产登记在一方名下，经双方协商同意不动产归另一方所有。根据我国《物权法》等相关规定依公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保护。所以在这种情况下为了有效得避免财产外流等影响离婚协议顺利履行的行为。应在签订离婚协议时明确约定办理过户时间，在条件成就时尽快办理。
3.离婚协议内容过于简单，不具有可操作性。
比如：协议约定: "双方同意离婚;女儿归男方抚养;财产已分割完毕，双方对此无异议。"子女抚养问题即使有争议，也可以很容易通过法院解决。但财产问题却是存在很大的漏洞，"财产已分割完毕"意味着双方对财产的数额、方案、数目均已协议一致，并处置完结。但是有哪些财产、如何进行分割协议当中却没有明确体现。如果日后一方反悔出现争议难以协商时，法院一般视为约定不明没有分割，应当依法分割。
另外比如在离婚协议中约定财产为承租公房、小产权房屋等。因房屋性质比较特殊，是基于一定条件下的福利，乡镇政府、产权单位等可以制定相关规定，客观因素较多。所以此类约定，在实际履行时面临很大障碍。
4.婚前财产也应在离婚协议中明确约定
在夫妻一方婚前通过按揭贷款购买的房屋，登记在一方名下，婚后夫妻共同还款，离婚时房产必须进行明确约定。
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（三）第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
现在社会生活相对复杂，如诉至法院能够提供婚后还贷凭证，认定为婚前个人财产明显不公的情况下，依旧可以判决房产为夫妻共有。
同时也为了避免离婚后在处置财产时，因婚姻关系的存在而造成相关部门办理手续时为了预防风险等问题需要另一方配合等不必要的麻烦。
